Stan deweloperski – co to znaczy i co obejmuje?

Podpisujesz umowę i widzisz dwa słowa „stan deweloperski”. Wbrew pozorom nie oznacza ono zawsze tego samego, ponieważ jego zakres zależy od standardu wykończenia określonego przez dewelopera. Wyjaśniamy, co obejmuje stan deweloperski, czego nie zawiera i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Co to znaczy stan deweloperski?

Stan deweloperski to standard wykończenia mieszkania lub domu przekazywanego przez dewelopera nabywcy. Nieruchomość jest wtedy przygotowana do rozpoczęcia prac wykończeniowych, ale nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. Dokładny zakres wykonanych prac zależy od zapisów umowy oraz standardu wykończenia określonego przez dewelopera.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?

Choć dokładny zakres stanu deweloperskiego zależy od konkretnej inwestycji, większość deweloperów przekazuje mieszkania i domy w bardzo podobnym standardzie. Obejmuje on najważniejsze prace konstrukcyjne i instalacyjne, dzięki którym można od razu rozpocząć wykończenie wnętrza.

Element	Co obejmuje?
Konstrukcja budynku	Ukończone ściany, stropy oraz elementy konstrukcyjne budynku. W przypadku domów obejmuje również dach i elewację.
Okna i drzwi wejściowe	Zamontowane okna oraz drzwi zewnętrzne zgodne ze standardem określonym w umowie.
Tynki wewnętrzne	Wykonane tynki przygotowujące ściany do dalszych prac wykończeniowych.
Wylewki podłogowe	Betonowe lub anhydrytowe posadzki gotowe do ułożenia paneli, płytek lub parkietu.
Instalacja elektryczna	Rozprowadzone przewody, puszki oraz przygotowane punkty pod gniazdka i oświetlenie.
Instalacja wodno-kanalizacyjna	Rozprowadzone instalacje i przygotowane przyłącza do montażu armatury.
Instalacja grzewcza	Wykonana instalacja z grzejnikami lub ogrzewaniem podłogowym, zgodnie ze standardem inwestycji.

Czego nie obejmuje stan deweloperski?

Wiedząc już, co zawiera stan deweloperski, warto spojrzeć na drugą stronę. Poniższe elementy musisz zorganizować i sfinansować samodzielnie:

Element	Co należy wykonać?
Podłogi	Ułożenie paneli, parkietu, płytek lub innych materiałów wykończeniowych.
Drzwi wewnętrzne	Montaż ościeżnic oraz skrzydeł drzwiowych.
Ściany	Szpachlowanie (jeśli wymagane), malowanie lub tapetowanie.
Łazienka i kuchnia	Montaż armatury, ceramiki sanitarnej oraz wyposażenia.
Oświetlenie	Montaż lamp i opraw oświetleniowych.
Meble i zabudowy	Wykonanie zabudowy kuchennej, szaf oraz pozostałego wyposażenia.

Po odbiorze lokalu w standardzie deweloperskim czekają cię pełne prace wykończeniowe. Sam organizujesz ekipę, zamawiasz materiały i nadzorujesz cały proces aż do momentu, gdy mieszkanie będzie gotowe do zamieszkania.

Dlaczego zakres stanu deweloperskiego może się różnić?

Zakres stanu deweloperskiego nie jest taki sam w każdej inwestycji. Pojęcie to nie ma ustawowej definicji, więc każdy deweloper może sam określić standard wykończenia oferowanych mieszkań lub domów. W efekcie dwa lokale sprzedawane jako „stan deweloperski” mogą różnić się zakresem wykonanych prac i zastosowanych materiałów.

Najczęściej spotkasz standard podstawowy: tynki, wylewki, instalacje oraz zamontowane okna i drzwi wejściowe. Coraz częściej deweloperzy oferują jednak również podwyższony standard deweloperski, który może obejmować między innymi parapety wewnętrzne, biały montaż, pierwszą warstwę farby na ścianach czy wyposażenie wyższej klasy. W niektórych inwestycjach dostępne są także pakiety premium, które ograniczają prace wykończeniowe do minimum.

Dlatego przed podpisaniem umowy nie kieruj się wyłącznie nazwą oferty. Najważniejszy pozostaje standard wykończenia oraz prospekt informacyjny dołączony do umowy deweloperskiej. To właśnie tam znajdziesz szczegółowy wykaz elementów, które deweloper zobowiązuje się wykonać przed przekazaniem nieruchomości.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego?

Koszt wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego zależy przede wszystkim od standardu wykończenia, jakości materiałów oraz lokalizacji inwestycji. Najczęściej przyjmuje się dziś, że wynosi około 1500 do 3000 zł za m². Dla mieszkania o powierzchni 50 m² daje to mniej więcej od 75 000 do 150 000 zł.

Na ostateczną cenę wpływa również zakres prac. Wykończenie z podstawowych materiałów wyjdzie znacznie taniej niż realizacja z meblami na wymiar, wysokiej klasy ceramiką czy niestandardowymi rozwiązaniami. Warto też doliczyć robociznę, która w większych miastach zwykle kosztuje więcej niż w mniejszych miejscowościach.

Same prace wykończeniowe trwają zazwyczaj od 2 do 6 miesięcy, zależnie od metrażu, zakresu robót i dostępności ekip remontowych. Zanim je zaczniesz, dokładnie sprawdź stan techniczny lokalu podczas odbioru i zgłoś wszystkie zauważone usterki do protokołu. Wtedy deweloper ma obowiązek je usunąć, a Ty unikniesz dodatkowych kosztów na późniejszym etapie.

Przeczytaj również: Odbiór techniczny mieszkania – na co zwrócić uwagę?